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房地产将进入“全流通机制”时代

2019-02-03 09:24:20   来源:经济观察报   评论:0

2018年,贝壳找房异军突起,成立8个月,进驻全国95个城市,从一个品牌的角度来说,贝壳对经纪行业进行了解构。

  贝壳诞生的2018年,也是房地产行业动荡起伏的一年。贝壳研究院院长杨现领认为,2018年是房地产市场深刻调整的一年,面对行业变局,以往的市场分析思路逐渐失效,新的市场机制正在显现。

  经济观察报:2019年房地产政策环境会发生什么样的变化?

  杨现领:2018年是本轮调控的峰值期,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区实行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头。

  2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控;二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制;三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支撑等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  经济观察报:政策层面的变化会如何影响市场?

  杨现领:2019年,各线城市市场表现的分化会更加突出,我认为市场会有几个关键趋势:

  一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,再加上政策放松的影响,2019年二手房市场将结束继续下行的态势。

  二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃。

  三是“二线压仓”:2018年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支撑全国房地产市场增长的主力。

  第四“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  经济观察报:房地产行业新的市场机制是什么?

  杨现领:贝壳提出房地产行业正在进入“全流通时代”,所谓全流通是指新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系。背后市场机制是,每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而放大交易总量。

  全流通框架的启示在于,政策应支撑有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间;对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

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